Typy hypotekárnych úverov

Hypotekárne úvery sú dlhodobé úvery poskytované na investície do nehnuteľností. Ich splatenie je zabezpečené záložným právom k nehnuteľnosti. Lehota splatnosti je najmenej 4 roky a najviac 30 rokov.

Možno ich rozdeliť z viacerých hľadísk:

Hypotéky podľa účelu využitia

Klasické hypotekárne úvery, určené na kúpu tuzemskej nehnuteľnosti alebo jej časti, výstavbu alebo zmenu dokončených stavieb a údržbu tuzemských nehnuteľností. Patria medzi ne aj štátom bonifikované hypotekárne úvery pre mladých.

Stavebné hypotekárne úvery poskytované za účelom výstavby, rekonštrukcie alebo modernizácie nehnuteľnosti. Sú poskytované buď ako predhypotekárne úvery (ak klient nedisponuje žiadnou nehnuteľnosťou a týmto úverom sa kryje doba medzi dostavaním a kolaudáciou) alebo ako hypotekárne úvery na výstavbu, resp. dostavanie nedokončenej nehnuteľnosti.

Hypotekárne úvery na refinancovanie určené na splatenie iných, menej výhodných hypotekárnych úverov. Princíp refinancovania spočíva v predčasnom splatení pôvodnej hypotéky novou hypotékou, pričom pre zabezpečenie úveru je využitá rovnaká nehnuteľnosť. Najčastejším dôvodom pre zmenu poskytovateľa hypotekárneho úveru je výhodnejšia úroková sadzba.

Americké hypotéky, resp. bezúčelové úvery zabezpečené záložným právom k nehnuteľnosti. Najčastejšie sa využívajú na rekonštrukcie, nákup zariadenia, automobilov, ale aj kúpu nehnuteľností, na ktoré nemožno využiť klasické hypotekárne úvery. Čoraz častejšie sa využívajú aj na konsolidáciu dlhov, t.j. na splatenie iných, nevýhodnejších úverov alebo pôžičiek.

Hypotéky podľa formy splácania

Hypotekárne úvery s anuitným splácaním, pri ktorom má splátka rovnakú výšku počas celej doby platnosti úveru (resp. počas doby rovnakej úrokovej sadzby) a je splácaná v pravidelných intervaloch (väčšinou mesačných). S postupom splácania klesá v splátke podiel úrokov a zvyšuje sa podiel úmoru istiny.

Hypotekárne úvery s degresívnym splácaním, pri ktorom sa sústreďuje vyššie finančné zaťaženie na počiatočné obdobie splácania a naopak na konci úverového vzťahu sú splátky najnižšie. Táto forma splácania je využívaná len zriedkavo. Je určená pre klientov, ktorým súčasná príjmová situácia umožňuje realizovať vyššie splátky, než aké by splácali pri anuitnom splácaní. Výška degresívnej splátky je väčšinou nastavená na obdobie jedného roka. Po skončení jedného roka je nastavená nová splátka, ktorá je vždy nižšia ako tá predchádzajúca.

Hypotekárne úvery s progresívnym splácaním, pri ktorom sa výška splátky počas splácania postupne znižuje. V počiatkoch splácania je výška progresívnej splátky nižšia ako pri anuitnom splácaní, neskôr je výška progresívnej splátky vyššia než výška anuitnej splátky. Progresívna splátka sa stanovuje na obdobie jedného roka, po uplynutí ktorého sa na ďalší rok zvýši o koeficient rastu. Pri zmene fixácie úrokovej sadzby je zväčša možný prechod z progresívneho splácania na anuitné splácanie.

Hypotéky podľa typu úrokovej sadzby

Hypotekárne úvery s variabilnou úrokovou sadzbou, ktorej výška sa počas trvania úveru mení. Na výšku variabilnej úrokovej sadzby vplývajú zmeny trhových podmienok, najčastejšie zmeny základnej úrokovej sadzby EURIBOR a zmeny sadzieb, za ktoré si banky požičiavajú zdroje navzájom.

Hypotekárne úvery s fixnou úrokovou sadzbou, ktorú banka garantuje po dobu zvolenej fixácie. Fixácie úrokových sadzieb sú obvykle stanovené na 1, 2, 3, 5, 10, 15 alebo 20 rokov. Nie všetky banky ponúkajú všetky fixácie. Výhodou pevnej úrokovej sadzby je rovnaká výška anuitnej splátky počas zvolenej doby fixácie.

Kombinované hypotekárne úvery

Môžu byť spojené napr. so stavebným sporením alebo životným poistením. Ako kombinované hypotéky sú niekedy označované aj úvery poskytované vo výške vyššej ako je 70 % hodnoty založenej nehnuteľnosti, čo je zákonom stanovená maximálna hranica pre poskytnutie hypotekárneho úveru. Výsledný úver je kombináciou hypotekárneho úveru (do 70 % z hodnoty nehnuteľnosti) a spotrebného úveru (nad 70 % z hodnoty nehnuteľnosti).